Le viager : Pourquoi ? Pour qui ?

Le viager immobilier

Le viager immobilier est un contrat de vente d’un bien immobilier dans lequel le prix ou une partie de celui-ci est converti en rente, mensuelle le plus souvent, éventuellement après paiement d’un montant partiel au comptant, le bouquet. 

En droit, selon le code civil, il s’agit d’un contrat « aléatoire » par lequel chaque partie (vendeur et acheteur) doit obligatoirement avoir une chance d’être bénéficiaire de l’opération ! 
Le vendeur le sera s’il vit longtemps et l’acquéreur le sera dans le cas inverse. 
Cette formule ne permet forcément pas, du fait notamment de l’inconnue de la durée de vie du vendeur, de faire un calcul précis mais elle laisse une grande liberté aux deux parties d’aménager les divers éléments du contrat de manière à donner satisfaction à chacune sur les points qui lui semblent importants.

Il s’agit bien d’une vente d’immeuble, grevée ou pas d’un droit de jouissance en faveur du vendeur, dont les éléments principaux sont les suivants : 
Le vendeur sera dénommé à l’acte authentique le crédirentier.
L’acquéreur sera le débirentier.

Prix

Le prix doit correspondre à la valeur normale du bien, calculée en fonction de sa qualité, de son état, de sa situation et des conditions du marché, comme pour une autre vente immobilière. 
En viager, il importe particulièrement que cette valorisation du bien soit la plus réaliste et mesurée possible, sans excès. 
Le prix convenu est ensuite converti en un bouquet (sans obligation) et une rente mensuelle. Chaque paiement périodique de la rente s’appelle un arrérage.

Jouissance

Viager libre : le bien peut être vendu libre d’occupation à l’acte authentique (c’est relativement rare) ou même occupé par locataire(s). 
L’acheteur en aura donc la jouissance à l’acte, soit par la libre disposition du bien, soit par la perception du loyer (ou des loyers). Dans ce cas, le montant à convertir en rente est constitué du prix demandé diminué du bouquet éventuel. 

Viager non libre ou viager occupé : dans la grosse majorité des cas, le bien vendu reste occupé par le vendeur. Il est alors grevé d’un droit réel de jouissance en faveur du vendeur. 
Ce droit de jouissance peut revêtir deux formes : L’usufruit qui est un droit réel très étendu permettant au vendeur-crédirentier de mettre le bien ou une partie en location. L’usufruit peut aussi être cédé ou vendu. 
Il peut également être hypothéqué. L’autre forme est Le droit d’usage et d’habitation qui est un droit réel également mais est personnel, il ne peut être ni cédé ni vendu et il ne permet pas au vendeur-crédirentier de mettre en location ou même à disposition gratuite d’un tiers, sauf accord exprès entre les parties.
Dans ces deux hypothèses d’un viager non libre, la jouissance du bien par le crédirentier doit être valorisée en un montant.
Il est tenu compte de la valeur locative du bien, de l’espérance de vie et des probabilités de décès du (ou des) crédirentier ou de la limite de durée éventuellement fixée pour cette jouissance.
Dans ce cas, le montant à convertir en rente est constitué du prix demandé diminué du montant de la valeur de jouissance du bien par le vendeur et ensuite du bouquet éventuel.

Bouquet

Il s’agit d’un montant payé comptant (à l’acte) par l’acquéreur. Il n’est pas obligatoire. Plus le vendeur est âgé, plus le bouquet doit être important, de manière à ce que les rentes soient supportables pour l’acquéreur. 
Pour un vendeur dont l’âge se situe autour des 70 ans, le bouquet peut être nul ou d’un faible montant.

Rente

La conversion du capital en rente tient compte d’un taux intérêt, de l’espérance de vie et des probabilités de décès du crédirentier ou de la limite de durée fixée entre les parties pour le service de la rente. 
S'il y a deux crédirentiers, on tient compte de l’âge de celui qui a la plus longue espérance de vie. On parle alors d’une rente « sur deux têtes » et de rente réversible, c’est-à-dire que le dernier survivant des crédirentiers perçoit la totalité de la rente après le premier décès.
Un crédirentier ne doit pas nécessairement être propriétaire.
La rente est indexée annuellement sur base de l’indice des prix à la consommation, en principe. 
Elle est payable chaque mois, en principe aussi, et non imposable dans le chef du crédirentier, sauf si l’acquéreur est une société ou une personne qui exerce dans le bien vendu une activité professionnelle. Sauf également si l’acquisition par le vendeur a eu lieu moins de 5 ans auparavant et n’a pas servi à son habitation.

Durée

Initialement, le paiement de la rente viagère ne s’éteignait qu’au décès du (ou des) crédirentier(s).
De plus en plus, une durée limitée s’impose, de manière à permettre aux acquéreurs de mesurer quelque peu leur engagement. 
Le crédirentier trouve une compensation dans une majoration de la rente.
Il est à noter que l’on peut très bien limiter la durée du service de la rente mais pas la durée de la jouissance, ce qui permet au vendeur-crédirentier d’avoir l’assurance de rester dans son bien à vie.

Procédure

Il s’agit d’une vente immobilière, donc la procédure est celle de n’importe quelle autre vente : recherche d’acquéreur, signature d’un compromis de vente et ensuite de l’acte authentique dans les 4 mois maximum.

Frais

C’est le prix déclaré par les parties qui servira de base au calcul des frais (droits d’enregistrement, honoraires, hypothèque et frais divers).
Comme pour n’importe quelle vente, les frais sont supportés par l’acquéreur.
Comme dans le cas d’une vente publique, les frais sont quelque peu plus élevés.
En effet, en viager il est d’usage que l’acquéreur supporte la commission d’agence. Par contre, l’acquéreur fait l’économie d’un acte de crédit.

Entretien/travaux

Si le bien est vendu libre d’occupation, tous les frais d’entretien et travaux seront à charge de l’acheteur-débirentier dès l’acte authentique.
Si le bien est vendu grevé d’un droit de jouissance au profit du vendeur-crédirentier, les frais se répartiront comme suit :
Le débirentier supportera les réparations exceptionnelles incombant au propriétaire sauf si celles-ci sont dues à un manque d’entretien du bien par le crédirentier.
Le crédirentier supportera tous les autres frais et réparations ordinaires et d’entretien tant qu’il aura la jouissance du bien.

Taxes/précompte immobilier

Si le bien est vendu libre d’occupation ceux-ci seront supportés par le débirentier dès l’acte authentique.
Si le bien est vendu grevé d’un droit de jouissance au profit du crédirentier, ils seront supportés par celui-ci tant qu’il bénéficiera de son droit de jouissance.

Assurances

L’acheteur-débirentier devenant propriétaire, il prendra en charge l’assurance bâtiment, même si le bien reste occupé par le vendeur-crédirentier. 
Dans ce cas, ce dernier devra assurer son fait d’occupant.

Solidarité/garanties

L’acquéreur obligera ses héritiers et ayants droit pour toute la durée du viager.
En garantie du bon paiement de la rente, le crédirentier bénéficiera de son privilège de vendeur ainsi que d’une inscription hypothécaire et d’une clause résolutoire, le pacte commissoire.

Rachat de la rente

Le Code civil interdit au débirentier de se libérer du paiement de la rente en offrant au crédirentier le paiement d’un capital et en abandonnant tous les montants déjà payés.
Les parties peuvent toutefois y déroger et convenir d’une telle possibilité.

Cession / revente

Le débirentier pourra toujours céder le bien à un autre acquéreur pour autant que cela ne modifie en rien la situation du crédirentier. 
Si le débirentier veut se décharger totalement de ses obligations, il devra cependant s’assurer préalablement de l’accord du crédirentier.